Il arrive un moment dans la vie de presque tous les propriétaires français où le charme d’un pied-à-terre à Paris, d’une maison de village en pierre en Provence ou d’un appartement lumineux à Nice se heurte de plein fouet à la réalité de l’administration française.
Si vous possédez des biens immobiliers en France et que vous n’avez jamais déposé de déclaration d’occupation, la date limite pour le faire était le 1er juillet 2026, même si votre situation n’a pas changé récemment.
Si vous avez manqué cette échéance, l’amende s’élève à 150 € par bien immobilier.
Quels changements pour les propriétaires immobiliers français ?
Depuis 2023, chaque propriétaire immobilier en France doit effectuer une déclaration via le portail « Gérer mes biens immobiliers » afin de préciser le mode d’occupation de chaque bien : résidence principale, résidence secondaire, location longue durée, location saisonnière, bien inoccupé ou occupé par un tiers. C’est cette déclaration unique qui permet aux services fiscaux de déterminer les taxes locales qui s’appliquent à votre situation.
Si cela revêt plus d’importance que jamais, c’est en raison de ce qu’on appelle la taxe d’habitation. Bien que celle-ci ait été supprimée il y a plusieurs années, cette mesure ne concernait que les résidences principales. La taxe s’applique toujours intégralement aux résidences secondaires et, dans les zones très prisées, elle s’accompagne souvent d’une surtaxe, les collectivités locales s’en servant pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché locatif les logements sous-utilisés.
Par ailleurs, la taxe foncière (l’impôt que tout propriétaire paie, quelle que soit l’utilisation du bien) n’a pas disparu. Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale (la valeur locative théorique du bien), cette taxe est multipliée par des taux fixés localement, ce qui explique pourquoi un appartement de taille similaire à Paris, en Dordogne ou à Nice peut donner lieu à des montants très différents. Au niveau national, les montants de la taxe foncière augmentent d’environ 0,8 % cette année, en ligne avec l’inflation, en plus de ce que votre commune décide d’ajouter au niveau local.
Il y a ensuite les biens immobiliers inoccupés. La législation fiscale française établit une distinction très nette entre une résidence secondaire meublée et un bien véritablement inoccupé et non meublé. Alors qu’un logement meublé est considéré comme une résidence secondaire quelle que soit la fréquence à laquelle il est occupé, un logement non meublé peut être soumis à des taxes spécifiques sur les logements inoccupés dans les zones à forte demande. Cela signifie souvent qu’un appartement meublé à Paris, qui n’attend que votre prochaine visite, est considéré comme une résidence secondaire et non comme un logement inoccupé, ce qui peut se traduire par une facture fiscale très élevée !
Pourquoi cela a-t-il un impact sur les chefs d’entreprise ?
Cela peut sembler sans grande importance pour quiconque possède une entreprise ou envisage d’en créer une. Mais lorsque vous enregistrez la plupart des formes juridiques d’entreprise en France, vous devez fournir une adresse professionnelle enregistrée, ou ce qu’on appelle un siège social. Pour de nombreux créateurs d’entreprise débutants, cela peut signifier utiliser leur domicile français pour éviter le coût d’un bail commercial ou payer pour un bureau virtuel.
Bien que cela soit autorisé, la réglementation française exige généralement que cette adresse corresponde à votre résidence principale, et non à une résidence secondaire. Si vous utilisez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale déclarée comme siège social de votre entreprise, cette domiciliation est limitée à cinq ans au maximum, au lieu d’être illimitée. En fonction de votre bail, des règles de copropriété ou des restrictions locales en matière d’urbanisme, cela peut ne pas être autorisé du tout, ce qui signifie que le choix de votre adresse peut finir par déterminer la voie de création d’entreprise qui s’offre à vous.
Pour toute personne ayant possédé un bien immobilier en France en tant que résidence secondaire, puis décidant de déménager et de créer une entreprise, cela peut compliquer les choses. Si ce bien a été déclaré comme résidence secondaire plutôt que comme résidence principale, il ne suffit pas de simplement emménager et de commencer à y travailler. Vous devrez disposer d’une déclaration d’occupation mise à jour indiquant qu’il s’agit désormais de votre résidence principale avant de pouvoir l’utiliser comme adresse professionnelle.
Il existe également une autre loi qu’il est utile de connaître. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Toutefois, les biens immobiliers effectivement utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle peuvent, dans certaines circonstances, bénéficier d’une exonération totale ou partielle. Si vous exercez une activité professionnelle à domicile, comme une chambre d’hôtes, vous pourriez être soumis à l’IFI. Les législateurs débattent actuellement de l’opportunité d’élargir l’IFI pour en faire un impôt plus général sur la « fortune improductive » dans le cadre du budget 2026, ce qui rend une classification précise encore plus importante.
Étapes pratiques avant de créer une société en France
Si vous possédez déjà des biens immobiliers en France, mais que vous envisagez désormais de créer une société, il est utile de passer en revue une courte liste de vérifications avant d’entamer la procédure de création :
- Connectez-vous à votre compte impôts.gouv.fr et consultez la rubrique « Biens immobiliers » pour vérifier la classification actuelle de chaque bien (résidence principale, résidence secondaire, bien loué ou vacant).
- Mettez à jour votre déclaration si votre situation a changé.
- Vérifiez votre bail, le règlement de copropriété ou les restrictions d’urbanisme locales avant de supposer que vous pouvez créer une société à cette adresse.
- Déterminez si la domiciliation à votre domicile est le bon choix ou si un bail commercial est plus approprié.
- Rassemblez tous les documents relatifs à vos biens immobiliers, car toute incohérence entre votre dossier fiscal et votre dossier d’immatriculation de la société ralentira la procédure.
Tout cela n’a rien de compliqué, mais il est essentiel de respecter l’ordre des démarches. Bien que le statut fiscal immobilier et l’enregistrement de la société relèvent de services administratifs français différents, un ralentissement dans l’une des procédures peut avoir des répercussions sur les autres. Régler votre déclaration d’occupation avant de déposer votre demande de création d’entreprise pourrait vous faire gagner plusieurs semaines de va-et-vient administratifs et vous éviter d’avoir à vous débattre avec la bureaucratie pour corriger une incohérence dans vos documents.
Si vous hésitez entre créer votre entreprise à votre domicile en France ou opter pour une adresse commerciale, nous pouvons vous aider. Nous accompagnons les entrepreneurs dans le processus de création d’entreprise en France depuis plus de 15 ans et pouvons vous aider à vous y retrouver dans le droit des sociétés. Pour en savoir plus, consultez notre article « Comment créer une entreprise en France en 8 étapes », rendez-vous sur notre page consacrée à la création d’entreprise en France ou contactez-nous dès aujourd’hui.
